物件の見方

物件情報の見方

周辺の特徴

各物件の周辺の特徴をマークであらわしています。


温泉が近い	海が近い	ゴルフ場が近い	スキー場が近い	釣り場が近い


新幹線通勤可	リゾート向き	家庭菜園を愉しむ	陽当良好	眺望良好

売地
■地目	“田”“畑”は農地法の規制対象になっており、第農地法５条の転用許可を得ない限り、家を建てることはできません。また農地法では地目と関係なく、現状（休作中含む）が田畑であれば農地と捉えています。地目上が“田”“畑”である場合、現況が田畑である場合は転用許可が下りる地域なのか確認しましょう。

◇主な地目の種類
宅地	文字通り、家を建てるための土地です。公共水道などの基盤整備も進んでいることが多く、造成費用や伐採、伐根費用など、余分な費用がかからない土地が比較的多いのが特徴です。
畑	農地の転用は各農業委員会の考え方次第ですが、農業振興地域は転用できないケースがほとんどなので注意が必要です。転用には最低２ヶ月、農振地域は最低５カ月の期間がかかります。
田	畑同様ですが、気をつけなくてはならないのが、建築時の基礎。田は地耐力不足であることも多く、基礎に余分な費用がかかることもあります。現況が宅地でも同様なので注意しましょう。
原野	特に地目上は規制がなく、家を建てられます。ただし敷地が国立公園、国定公園内の場合は自然公園法の規制がかかっていることも多いので、他の規制をよくチェックしましょう。
山林	原野同様、特に規制はなく、家を建てられます。なお別荘地の場合、地目が山林、原野であることが多いのですが、その地目の心配をする必要はまったくありません。

■都市計画法住宅地の隣に工場ができるという無秩序な開発を抑制するための法律です。都市計画区域内では建築基準法の規制も厳しく、市街化調整区域内では家は建築できません。 ◇都市計画法都市計画区域外農村部や過疎地域に多く、都市計画の規制がかかっていません。つまり道路付け等の規制もないので、道路のない山奥に家を建てることも可能です。価格も割安なものが多いのが特徴です。無指定地域市街化区域、調整区域の線引きをしていない地域です。都市計画の規制はかかりますが、建築には問題ありません。市街化区域都市計画区域内で市街化を推進していている地域です。家が建ち並んでいるケースも多いのですが、そのかわり上水道、下水道、都市ガスなどのインフラ整備も進んでいるのが特徴です。市街化調整区域都市計画区域内で市街化を抑制している地域で、家を建てることはできません。中堅都市に近くのどかな風景が広がる田園地帯は、ほぼ市街化調整区域であると考えてよいでしょう。

■法令制限 ◇ 農地法農地は基本的に農業を営む者同士の売買を基本としています。従って、農地法では農業を営まない人が農地を購入したり、家を建てたりすることを厳しく規制しています。 ◇国土法（略称）地価の上昇を抑制するための法律で、一定面積以上を取り引きする場合に届け出を義務づけています。しかし地価が横ばい、下落している現在では気にする必要はありません。 ◇森林法森林計画の対象になっている土地を購入して立木を伐採する場合、許可が必要になります。特に保安林に指定されている場合は伐採、開墾等が厳しく規制されています。 ◇自然公園法国立公園、国定公園等に関する法律で、注意したいのは特別地域と普通地域の指定。特別地域は新築、増改築ができないこともあります。なおこの規制は年々厳しくなっています。 ◇河川法１級河川に面する敷地は河川保全区域に指定されていることも多く、この区域では家の建築はできません。また１級、２級河川の周辺は様々な規制があるので注意しましょう。

■道路建築基準法では、都市計画区域内に限り、基本的に幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ家は建てられないとしています。４ｍ未満の場合は公道であればセットバックによりほぼ建築は可能ですが（1.8ｍ未満は不可能な場合も）、私道は道路が実在しても家が建たないこともあるので注意して下さい。 ◇主な道路の種類公道（幅員1.8m以上）国道、都道府県道、市町村道で幅員４ｍ以上なら舗装、未舗装に関係なく、家は建てられます。４ｍ未満の場合も道路の中心線から２ｍのセットバックによりほぼ建築可能です。位置指定道路私道の１種で、道路としての位置指定を受けているものです。ミニ開発分譲地や別荘地などに多く、家も建てられます。必ず重要事項説明書で位置指定番号を確認しましょう。私道主に自分の敷地を２ｍ以上の幅で延長して、公道等に接道させている道を指します。なお分割所有の私道で位置指定、42条２項、43条１項に該当しない場合は要注意です。

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売家 ■築年数中古物件の場合は築浅にこだわるのは禁物。別荘だった場合、管理が悪いと築５年で使いものにならない建物などザラ。古民家等も同様で、１年人が住んでいないとアッという間に家は傷んでしまいます。つまり“即入居可”“補修不要”とあっても、その物件が１年、２年と売れていなければ、その間に痛んでいる可能性も大きいので注意して下さい。

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共通 ■価格昨今では、広告どおりでの取り引きはまずありません。ただし、やみくもに指し値を入れるのはナンセンス。１円でも安く買いたいのが買主ですが、１円でも高く売りたいのが売主です。相場より極端に安い指し値は通るわけがありません。相場がわからないときは業者に任せるのが得策でしょう。仲介の場合、業者は売主、買主とも同額の手数料。売主優位になることはあり得ません。 ■土地面積田舎物件の場合、公簿表示がほとんどで測量も基本的に行いません（実測する場合は買主負担が通例）。面積表示が公簿なのか実測なのか必ず業者に確認しましょう。また境界はどのように決めるのか、確認するのがトラブル回避の大原則です。 ■地勢平坦地、緩傾斜地、傾斜地、急傾斜地と一般的に表示されますが、その厳密な基準はありません。なお一般的に平坦地は眺望が悪く、傾斜地は眺望がいいものです。 ■設備割安な土地は設備面をチェックしましょう。田舎物件ではガスはＬＰＧ（プロパン）、下水は浄化槽（合併式で約100万円）が一般的で、電気は電線から１km以内であれば引き込み無料です（定住条件）。問題は水道で、本管から100ｍの距離でも軽く100万円程度の費用がかかります。 ◇設備面での注意事項水道前面道路に本管があっても掘削、配管と思った以上にお金がかかります。なお井戸掘削は場所にもよりますが30～70万円と比較的割安です（水が出ない地域もあるので注意）。下水道単独浄化槽はし尿のみ、合併浄化槽はし尿と生活雑排水をまとめて浄化します（合併浄化槽には補助金の出る自治体あり）。なお浄化槽を設置すればトイレは水洗になります。電気よほどの山奥でない限り、電気の引き込みは基本的に無料です。ただし引き込みに時間がかかることもありますので、周囲に電柱がない場合は確認が必要です。ガスＬＰＧ（プロパン）がほとんどです。都市ガスのほうが使用料が安いのが通例ですが、こればかりは田舎物件の場合、仕方ないと割り切るしかありません。 ■管理費・温泉権管理費を敬遠する方も多いのですが、週末利用や定年後の利用なら、管理のしっかりした別荘地を購入するのも賢い選択です。また自宅で温泉を満喫したいのなら、温泉付き別荘地を購入する以外に楽しむ方法はほとんどありません。ただし温泉権の金額、更新料、使用料は別荘地によりかなりの違いがあるので、しっかりチェックしましょう。 ■取引形態仲介、媒介の表示は、文字通り売主、買主を業者が仲介する取引形態。手数料は双方から売買金額の３％＋６万円と決められています（1000万円の場合、買主は36万円の手数料を支払う）。売主と表示されている場合、手数料は一切かかりません。また田舎物件の場合、権利に所有権とあっても、宅地転用できない農地の売買は仮登記となります。 ■交通駅からの距離は道のりで表示するのが一般的ですが、まれに直線距離の場合も。現地確認の際には、自分の車のメーターで計測するのがベストです。また徒歩の表記は１分80ｍが基準。ただし上り坂等は考慮されていないので注意しましょう。

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注意事項 ■物件の情報は、ご自身で不動産業者に確認を! このWEBサイトは不動産業者から提出されたデータに基づいて構成されています。ご希望の物件に関する質問は、直接不動産業者にお問い合せ下さい。その際、本WEBサイトのデータと相違点はないか、ご自身で不動産業者に照合して下さい。物件によっては、居住のために補修が必要なものもあり、かなりの費用を要する場合もあります。事前にご確認ください。 ■物件購入の前には必ず現地見学を! トラブル防止のため、物件購入の前に必ずご自身で現地を見学し、データと物件が一致しているかご自分の目で確認して下さい。 ■不動産業者との連絡はこまめに! せっかく現地に見学に行ったのに、物件が売れてしまっていた、などのトラブルが無いように、見学の日程や物件の販売状況に関する情報交換はこまめに行って下さい。 ■もし他の物件をすすめられたら業者に、希望物件は売り切れたが他の物件がある、と言われた場合は慌てず、改めて物件のデータを業者に提出してもらい、確認した上で必ず現地に見学に行ってください。 ■物件売買に関して契約、金銭トラブルのいかんを問わず、「夢田舎ねっと」では一切の責任を負いかねます。必ずご自身で現地確認と情報確認を行い、ご自身の判断で購入して下さい。